Det nye farvesystem (efter 2020)
Den 1. oktober 2020 indførte Sikkerhedsstyrelsen et nyt visuelt system til tilstandsrapporter. I stedet for K-skalaen (K1, K2, K3) bruges nu farvede huspiktogrammer, der gør det lettere for boligkøbere at vurdere skadens alvorlighed med et enkelt blik.
Rødt hus — Kritisk skade (Svarer til K3)
Skaden har allerede medført — eller vil snart medføre — at bygningsdelens funktion svigter. Der kan allerede være følgeskader på andre bygningsdele.
Bør udbedres inden for 0–2 år
Gult hus — Alvorlig skade (Svarer til K2)
Skaden vil medføre, at bygningsdelens funktion svigter på længere sigt. Skaden er ikke akut, men kræver handling.
Bør udbedres inden for 2–10 år
Gråt hus — Mindre alvorlig skade (Svarer til K1)
Skaden vurderes ikke at have indflydelse på bygningens funktion og behøver ikke nødvendigvis udbedring.
Ingen fast tidsramme
Sort hus — Mulig skade (Svarer til UN)
Forholdet bør undersøges nærmere for at afklare, om der er en reel skade. Kan vise sig at være kritisk eller alvorlig.
Bør afklares inden køb
Det gamle K-system (K0, K1, K2, K3)
Før oktober 2020 brugte tilstandsrapporter en K-skala til at klassificere skader. Selvom systemet er erstattet, kan du stadig støde på det i ældre rapporter:
- K0 — Kosmetisk skade: Kun overfladiske skader uden funktionel betydning. Denne karakter er udgået i det nye system.
- K1 — Mindre alvorlig skade: Skaden har ingen indflydelse på bygningens funktion. Svarer til grå i det nye system.
- K2 — Alvorlig skade: Bygningsdelens funktion vil svigte på sigt. Svarer til gul i det nye system.
- K3 — Kritisk skade: Bygningsdelen er allerede skadet eller vil svigte på kort sigt. Svarer til rød i det nye system.
- UN — Bør undersøges nærmere: Erstattet af sort hus-symbol (spørgsmålstegn) i det nye system.
Sådan reagerer du på farvekoderne
Her er en praktisk guide til, hvad du bør gøre som boligkøber, når du møder de forskellige farver i tilstandsrapporten:
Røde skader — Tag dem alvorligt
Røde skader kræver akut handling. Få et prisestimat, og overvej om prisen skal forhandles ind i købsprisen. Ved mange røde skader bør du overveje en uafhængig byggerådgiver.
Gule skader — Planlæg og budgettér
Gule skader er ikke akutte, men de koster penge på sigt. Læg dem ind i et vedligeholdelsesbudget, og spørg sælger, om de kender til skadernes omfang.
Grå skader — Normalt for alderen
Grå skader er typisk alderssvarende slid. Du behøver sjældent at handle på dem, men det er godt at være opmærksom — de kan udvikle sig over tid.
Sorte skader — Få dem undersøgt
Sorte markeringer er “ubekendte” — de kan vise sig at være alt fra harmløse til kritiske. Få altid en fagperson til at undersøge dem inden du skriver under på købsaftalen. Vælger du at købe uden undersøgelse, bærer du selv risikoen.
Typiske fund fordelt på bygningsdel
Her er de mest almindelige typer skader, som tilstandsrapporter typisk finder — og hvad de kan betyde for dig:
- Tag og tagkonstruktion: Slidte tagsten, utæt undertag, fugt i spær. Ofte de dyreste skader (se typiske priser).
- Ydervægge: Revner i murværk, fugtindtrængning, dårlige fuger. Kan være kosmetisk eller strukturelt.
- Vinduer og døre: Punkterede termoruder, dårlige fuger, råd i karme. Udskiftning kan koste fra 5.000–15.000 kr. per vindue.
- Vådrum: Manglende fugtspærre, utætte brusekabiner, fugtskader bag fliser. Kan kræve totalt vådrumsrenovering.
- Kælder: Fugtindtrængning, revner i fundament, kondensproblemer. Kælderproblemer er ofte svære og dyre at løse.
- Fundament: Sætningsskader, revner, dårlig dræning. Kan være alvorlige og dyre.
Brug RapportTjek til at forstå din rapport
Tilstandsrapporter er skrevet i teknisk fagsprog, som kan være svært at tyde. Med RapportTjek kan du uploade din tilstandsrapport som PDF og få en klar, struktureret analyse på hverdagsdansk — med prisestimater for hvert fund, risikovurdering og konkrete spørgsmål du kan stille sælger.
Analysen er gratis, klar på under ét minut, og kræver ingen registrering.
Ofte stillede spørgsmål
Hvad er forskellen på K1, K2, K3 og det nye farvesystem?
K-systemet (brugt før oktober 2020) brugte K1 for mindre skader, K2 for alvorlige og K3 for kritiske. Det nye system bruger farver: grå = K1, gul = K2, rød = K3. Sort svarer til den gamle UN-betegnelse (bør undersøges nærmere). K0 (kosmetisk) er udgået.
Hvad betyder et sort hus i tilstandsrapporten?
Et sort hus-symbol (spørgsmålstegn) betyder, at forholdet bør undersøges nærmere. Det kan vise sig at være alt fra harmløst til kritisk. Køber du uden at undersøge det, bærer du selv risikoen.
Skal jeg være bekymret over gule skader?
Gule skader er alvorlige, men ikke akutte. De betyder, at bygningsdelen vil svigte på sigt (typisk 2–10 år). Du bør budgettere med udbedring og eventuelt forhandle prisen.
Hvor mange røde skader er normalt?
Det varierer med boligens alder og vedligeholdelse. Et velholdt hus bør have få eller ingen røde skader. Mange røde skader kan tyde på vedligeholdelsesefterslæb og bør tages meget alvorligt.
Har du en tilstandsrapport?
Upload din tilstandsrapport og få en klar AI-analyse med prisestimater — gratis og klar på 60 sekunder.
Analysér din rapport gratis